Il 2016 è stato l’anno della ripresa per il mercato immobiliare residenziale italiano. Lo conferma l’ultimo Rapporto Immobiliare sul mercato residenziale pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate insieme ad Associazione Bancaria Italiana. Dopo la notevole crisi abbattutasi sul nostro paese, che ha colpito duramente il settore residenziale, il 2016 è stato l’anno della decisiva inversione di tendenza.
La crescita intrapresa nel 2015 è proseguita, confermando e migliorando i risultati positivi raccolti. Le unità abitative vendute nel 2016 sono state circa 534 mila. Il rapporto parla di “inequivocabile segnale di ripresa”, anche se è ancora presto per stabilire se si tratta di una fase transitoria o dell’avvio di un nuovo ciclo di crescita.
Le 4 cause della ripresa del mercato immobiliare
Il picco minimo di vendite raggiunto nel punto più acuto della crisi non poteva proseguire ulteriormente, dato che si tratta pur sempre di un bene d’uso primario insostituibile. La congiuntura economica è migliorata rispetto all’anno precedente: gli occupati in media nel 2016 sono aumentati dell’1,3% e il tasso di crescita del PIL a valori concatenati è superiore rispetto a quello del 2015.
Secondo il Rapporto la ripresa del mercato immobiliare residenziale poggia in particolare su 4 fattori:
- Aumento della fiducia delle famiglie: i pur tenui segnali di ripresa economici interni, hanno portato ad un incremento della fiducia delle famiglie italiane, che hanno intravisto un buon momento per acquistare casa.
- Bassi tassi d’interesse e prezzi in calo: l’accoppiata formata dai tassi d’interesse più bassi degli ultimi anni per l’accesso al credito, accompagnata dal calo dei prezzi che è proseguito anche nel 2016, può avere rappresentato un buon incentivo all’acquisto per le famiglie italiane.
- Agevolazioni fiscali sulla casa: i numerosi bonus casa (prima casa, ristrutturazione, ecobonus, bonus mobili etc.) fissati dal governo hanno certamente influito in maniera positiva nel rafforzare i propositi d’acquisto.
- Volatilità dei rendimenti finanziari: il permanere di una certa volatilità nei rendimenti finanziari alternativi all’immobiliare, e la riduzione delle performance dell’azionario (con la capitalizzazione della borsa italiana in calo dell’8,5% rispetto al 2015) può aver suggerito alle famiglie la scelta dell’asset immobiliare come opzione d’investimento.
La somma di questi fattori ha indotto gli italiani ad accelerare o a concentrare le decisioni di acquisto della casa nel corso dell’anno appena trascorso.
I volumi di vendita
Anche i volumi ci compravendita confermano la crescita e riservano qualche sorpresa.
Il volume complessivo di compravendite in Italia nel 2016 è stato di 533.741 abitazioni, con un incremento del 18,9% rispetto al 2015. È il terzo anno di rialzo del comparto residenziale dopo tre anni di contrazione consecutivi.
La distribuzione territoriale ci mostra alcuni dati interessanti. Nel Nord Ovest, dove si concentra un terzo del mercato nazionale, si è registrato un incremento delle compravendite abitative del 22%. Il Nord Est, che rappresenta il 20% del volume nazionale, ha visto un +22,4% nelle compravendite. L’area del Centro, che detiene il 21% del mercato, ha guadagnato il 16,2%. Sostenuti anche i rialzi del Sud, con +15% e +14% nelle Isole.
Curioso inoltre come l’aumento degli scambi, pari al +18,9% su scala nazionale, sia imputabile soprattutto alla crescita delle transazioni registrata nei comuni di medie dimensioni, con popolazione compresa tra i 5 e i 25 mila abitanti, e tra i 25 e i 50 mila abitanti. Questi comuni hanno infatti registrato un rialzo superiore al +20% e costituiscono quasi la metà del mercato nazionale.
Le dimensioni delle case
Nel corso del 2016 sono state vendute abitazioni per un totale di quasi 57 milioni di metri quadrati, con una superficie media abitativa compravenduta pari a 106,6 metri quadri per abitazione. La superficie compravenduta nazionale è aumentata del 19,8% a livello nazionale.
Interessante notare come le abitazioni compravendute nei capoluoghi siano mediamente più piccole, 99,8 mq, rispetto ai poco più di 110 mq delle abitazioni situate nei comuni non capoluogo. È nei capoluoghi del Nord Ovest che le abitazioni scambiate sono mediamente più piccole, 91mq, mentre la superficie media delle residenze compravendute più elevata si riscontra nei comuni non capoluogo del Nord Est (116,3 mq).
Nel Sud e nelle Isole le differenze di superficie media tra i capoluoghi e comuni minori sono più attenuate con una superficie media delle abitazioni comprate attorno ai 110mq. Le tipologie maggiormente comprate nel 2016 sono le case di grandezza media (oltre 160 mila) e quelle di piccole dimensioni (circa 123 mila).
Nel Sud, e soprattutto nelle Isole, si nota una quota maggiore di abitazioni di taglio medio. Nel Nord Ovest, invece, gli acquisti nei capoluoghi riguardano in maggior parte abitazioni di dimensioni più ridotte.
Il fatturato residenziale del 2016
Grazie ai dati raccolti dalla banca dati OMI, il Rapporto fa una stima di massima del valore monetario delle abitazioni compravendute nel 2016. Le abitazioni acquistate nel 2016 hanno visto un incremento di 13 miliardi di euro, sono stati infatti spesi 89 miliardi a fronte dei 76 stimati nel 2015.
L’aumento è diffuso in tutte le aree del paese con tassi in rialzo più elevati registrati nelle aree del Nord Ovest, +21,8% e del Nord Est, +20,1%; seguono gli incrementi registrati al Sud, +15,2% e nelle isole, +14,9%, e, infine, meno accentuato il rialzo al centro, +11,5%.
L’analisi svolta mostra una crescita del fatturato di entità maggiore nei non capoluoghi, +18,9% a fronte del +15,5% nei capoluoghi. La distribuzione del valore monetario per aree, mostra una quota maggiore al Nord Ovest, che rappresenta il 36% circa del fatturato, mentre tra i capoluoghi il fatturato è maggiormente concentrato nell’area del Centro, che include un terzo circa del totale del valore monetario realizzato nei comuni capoluogo.
La stima del fatturato medio per unità indica un valore medio maggiore nelle abitazioni del Centro, in particolare dei capoluoghi, con 254 mila euro circa spesi per l’acquisto di un’abitazione nelle città di quest’area. In termini di variazione, rispetto al 2015, il fatturato mostra il rialzo maggiore, +20,5% nei comuni ricompresi tra i 5 e i 25 mila abitanti. Di contro, nelle città più popolose si registra il minimo rialzo pari a 14,6%.
Le pertinenze residenziali
Nel settore delle pertinenze residenziali sono ricompresi box, posti auto, magazzini e locali di deposito. Nel 2016 il mercato delle pertinenze mostra un rialzo analogo a quello registrato nel settore delle abitazioni, +19%, riferito sia agli scambi di magazzini sia agli scambi di box e posti auto.
Il rapporto mostra tassi di crescita disomogenei. Per i magazzini nelle aree del Nord gli scambi mostrano rialzi superiori al 20%, mentre al Sud e nelle Isole gli aumenti sono più contenuti, +13,3% e +10,9%, rispettivamente. Disomogeneità si registrano anche nel mercato dei box e posti auto, con ancora le aree del Nord che mostrano crescite maggiori, con il Nord Ovest che mostra una crescita del 18,2% e il Nord Est del 24,1%.
La nuda proprietà
Il rapporto analizza anche l’andamento delle compravendite del diritto di nuda proprietà sulle abitazioni. La vendita della nuda proprietà delle abitazioni consiste nel trasferimento da parte del venditore della proprietà dell’immobile ma non del diritto reale di godimento del bene (usufrutto).
Il venditore cede quindi la proprietà verso il corrispettivo di un prezzo, ma conserva il diritto di mantenerne il possesso e il pieno utilizzo per tutta la vita o per un periodo concordato. Il volume di compravendita del diritto di nuda proprietà per le abitazioni in Italia nel 2016 è pari a 24.107, con una crescita dell’11,7% rispetto al 2015, decisamente inferiore rispetto alle cessioni del diritto di piena proprietà.
Il maggior volume di compravendita di nuda proprietà si registra nei comuni non capoluogo, che totalizzano quasi i due terzi del totale. Nell’area del Nord Ovest si realizza oltre il 30% del mercato, con un aumento del 13,6%. Tuttavia, l’incremento maggiore si osserva nei comuni non capoluoghi del Nord Est, che guadagnano il 17,8%, a fronte dei non capoluoghi del Sud dove registra il rialzo minimo, +2,6%.
Dati Regionali
L’analisi del mercato a livello regionale mostra una ripresa che coinvolge tutte le regioni italiane. Tra le più dinamiche svettano il Veneto (+23,1%), la Toscana (+20%), l’Emilia Romagna (+22,8%) e il Piemonte (+22,8%). Pur con un peso minore sul volume di scambio nazionale, buoni risultati anche per Liguria (+23,8%), Sardegna (+18,2%), Friuli Venezia Giulia (+18,8%) e Valle d’Aosta (+24,6%).
Più contenuti il rialzo in Lazio (+13,2%), che però con oltre 55 mila scambi di abitazioni costituisce il 10% circa del totale degli scambi a livello nazionale nel 2016. Molise (+7,8%) e Calabria (+10,8%) sono le regioni dove il mercato delle abitazioni è cresciuto meno.
Lombardia e Lazio, infine, sono le regioni con la più alta quota di fatturato nel 2016, superando i 20 miliardi in Lombardia e i 12 miliardi nel Lazio. Toscana, Lazio e Liguria, infine, segnano i valori medi di scambio più elevati, con oltre 200 mila euro di prezzo medio.
Le otto città principali italiane
Il mercato residenziale delle otto principali città italiane mostra una ripresa analoga a quella riscontrata a livello nazionale. Sono 93.069 le compravendite di abitazioni in queste , con un aumento complessivo superiore al 17%. Tra le città i tassi di crescita sono molto sostenuti, con le migliori performance per i mercati residenziali di Milano, Torino, Genova e Bologna, tutti con rialzi oltre il 20%. Roma invece registra un aumento di compravendite meno accentuato, attorno al 10%, come Palermo.
Nelle otto maggiori città gli acquisti delle abitazioni risultano in aumento per tutte le tipologie dimensionali, ad eccezione dei monolocali a Palermo e Genova. La superficie media delle unità abitative compravendute nelle maggiori città è di 92,5 m. Il valore medio della metratura è particolarmente contenuta nelle città di Torino (86 mq) e Milano (84,7 mq), mentre risulta più elevata a Palermo (109,2 mq).
Nei comuni di provincia le superfici medie sono generalmente superiori, con il massimo osservato per i comuni della provincia di Napoli, 115,8 mq circa. L’unica eccezione è rappresentata da Genova le cui superfici medie sono poco inferiori in provincia (91,8 mq) rispetto alla città (95,3 mq).
Interessanti anche le preferenze di acquisto per città. A Roma la tipologia più compravenduta è l’abitazione piccola, così come a Milano e Torino. A Palermo, Genova, Bologna, Napoli e Firenze, invece, le abitazioni più acquistate sono quelle di dimensione media. Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più alto, con 318 mila euro circa; seguono Firenze con un valore medio di 294 mila euro e Roma con 285 mila euro circa.
