La fase di incertezza non è del tutto superata, ma, per il settore immobiliare italiano, la fase più delicata sembra ormai essere alle spalle. Dopo un 2024 che ha visto un recupero delle compravendite, sebbene non in modo omogeneo sul territorio nazionale, il 2025 sarà l’anno in cui la luce oltre il tunnel sarà ben più visibile, anche grazie a un contesto più favorevole dal punto di vista dei tassi di interesse, con le banche centrali, Federal Reserve e Bce in testa, sulla via di progressive riduzioni del costo del denaro.
Secondo gli esperti, come si spiegherà nei prossimi paragrafi, il mercato immobiliare italiano ha superato la fase ciclica più problematica, ma alcuni nodi strutturali irrisolti ne condizionano ancora le prospettive di crescita.
La fotografia del 2024
Secondo il terzo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, anche se il quadro rimane per certi versi incerto, la recente crescita, seppur lieve, delle intenzioni di acquisto e delle transazioni consente di delineare uno scenario nuovamente espansivo. In particolare, la possibilità di scongelamento di una quota di domanda e la conseguente spinta al mercato dipendono fondamentalmente da due fattori: da una parte la tenuta dei redditi delle famiglie, anche se quella in corso è una fase in cui dove non si può escludere un lieve peggioramento del mercato del lavoro, dall’altra, il ripristino di condizioni di accesso al credito meno prudenti e selettive.
In generale, il settore immobiliare italiano sembra restituire i primi segnali di vitalità dopo il periodo di appannamento legato anche al precedente rallentamento del canale creditizio a sostegno degli acquisti di abitazioni.
Compravendite in ripresa, prezzi deboli
Il 2024 si chiuderà con circa 710.000 compravendite immobiliari, in linea con i livelli dell’anno precedente. Secondo i dati di Confcommercio, anche se l’incremento è frazionale, si nota una netta ripresa rispetto all’andamento negativo registrato negli ultimi tre trimestri del 2023 (nell’intero 2023 si era registrato un calo del 9% rispetto all’anno precedente), motivo per cui la maggior parte degli operatori immobiliari attende ulteriori miglioramenti.
Come mostra Nomisma, a una ripresa delle compravendite fa però riscontro una frenata dei prezzi, che dopo un’ascesa ininterrotta chiudono l’anno, in media sui livelli del primo semestre del 2024. L’invarianza dei prezzi delle abitazioni nel secondo semestre dell’anno è l’esito di una revisione delle aspettative in fase di offerta, integralmente bilanciata da una minore disponibilità a riconoscere sconti in fase di trattativa.
Alla sostanziale invarianza nella media dei 13 mercati maggiori concorrono anche alcune flessioni dei valori, tra cui quella più eclatante è senz’altro quella registrata sul mercato immobiliare milanese (-1,5% su base semestrale), cui seguono Bari, Roma, Torino e Venezia Laguna. Considerando invece la variazione su base annua l’incremento dei prezzi medio è pari a un +1,7% per le abitazioni in ottimo stato di conservazione e a un +1,5% per quelli in buono stato.
Prospettive del mattone nel 2025
Guardando al 2025, come mostrano i dati di Immobiliare.it Insights, con il normalizzarsi dei tassi dei mutui, nel 2025 proseguirà la ripresa dell’interesse verso la possibilità dell’acquisto, confermata dai numeri delle compravendite registrate. Inoltre, le attese parlano di un mercato con prezzi in rialzo sia per quanto riguarda il comparto delle compravendite che quello delle locazioni.
L’aumento più significativo per la vendita si registra a Genova, +8,4%, seguita da Bologna e da Verona, con il +7,8% e +7,6% rispettivamente. Mentre per l’affitto sono Torino e Napoli a evidenziare gli incrementi più rilevanti, +8,1% e +8% rispettivamente.
Investimenti attesi in rialzo
Dal punto di vista degli investimenti, nel 2025 il mercato tornerà a crescere in maniera più solida. Il fatturato dei Paesi della Unione europea si avvicinerà ai 1.160 miliardi di euro con un incremento rispetto al 2024 del 3,1%, il valore più alto degli ultimi dieci anni. Come spiega Il Sole 24 Ore, il fatturato dei “big five” (Italia, Francia, Germania, Spagna e Regno Unito) sarà vicino ai 960 miliardi di euro con un aumento annuo del 3,2%.
La cosiddetta fase di repricing che ha caratterizzato gli ultimi due anni dei mercati immobiliari globali (soprattutto europei) ormai è in via di conclusione. Inoltre, nel nostro Paese, dopo che il primo semestre si è chiuso con investimenti per 4 miliardi di euro (+33% sul primo semestre 2023), si stima una chiusura d’anno sopra gli 8 miliardi, con la prospettiva di arrivare a 9 nel 2025, in miglioramento, ma ancora al di sotto dei picchi di qualche anno fa. Il volume degli investimenti europei sarà probabilmente tra i 160-175 miliardi di euro entro fine 2024, in un range di crescita fra l’8 e il 18% (oltre i 148 miliardi del 2023).
Cresce il patrimonio immobiliare
Torna il sereno nell’industria immobiliare globale, colpita negli ultimi anni dai venti di guerra e dalla generale incertezza a livello economico. Secondo i numeri riportati da Il Sole 24 Ore, nel 2024 il valore del patrimonio immobiliare è cresciuto sia per i fondi immobiliari che per i Reits (real estate investment trusts): le stime di fine anno ipotizzano un valore del patrimonio complessivo di 4.750 miliardi di euro, in crescita del 2,15% su base annua, di cui oltre 3.600 miliardi di euro concentrato sempre più nei Reits.
In Europa il numero complessivo di fondi e Reits sfiora i 2.260 veicoli, nove in più rispetto al 2023, per un patrimonio di 1.630 miliardi di euro (quasi due punti percentuali di incremento) con un peso europeo rispetto al totale mondo che sfiora il 35 per cento. Le previsioni per il 2025 sono poi di un ulteriore miglioramento trainato da un’economia globale in generale ripresa, dove l’Italia spicca per la crescita degli investimenti e delle transazioni.
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