Quando si parla di compravendite immobiliari, si sente spesso dire che non si può vendere un’abitazione prima che siano passati cinque anni da quando la si è acquistata. Ma è proprio così? Non esattamente.
Come si vedrà meglio nei prossimi paragrafi, la normativa non impone un vero e proprio divieto, ma in un certo senso “scoraggia” vendite che potrebbero fare perdere le agevolazioni fiscali ottenute (per esempio quelle previste dal Bonus Casa) e potrebbero apparire speculative, soprattutto in caso di plusvalenza. Quindi, vendere casa prima di cinque anni è possibile, ma può essere oneroso a causa di sanzioni, more e imposte. Ci sono, comunque, delle eccezioni, ovvero dei casi in cui è possibile vendere anticipatamente senza incorrere in penali.
Normativa, la base da cui partire
In Italia sono previste delle agevolazioni fiscali per favorire l’acquisto di una prima casa, o comunque dell’immobile da destinare ad abitazione principale. Per esempio, come spiega l’Agenzia delle Entrate, sono ridotte le imposte di registro (2% invece che 9% se si acquista da un privato) e l’Iva (il 4% anziché il 10% se si compra da un’impresa). Inoltre, non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli per gli adempimenti catastali.
Inoltre, il Governo ha messo in campo, alcune misure come il Bonus Prima Casa Under 36 (introdotto con il Decreto Sostegni Bis del 2021), che prevede anche, per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore (questo può essere usato anche per diminuire le imposte sui redditi e come esenzione dall’imposta sostitutiva).
Vendere casa prima dei 5 anni mantenendo gli incentivi
Tuttavia, per continuare a usufruire di queste facilitazioni, l’Agenzia delle Entrate impone delle condizioni. La prima è che chi compra deve avere la residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione (o deve trasferirla entro 18 mesi) e la seconda è che non deve vendere la casa prima che siano passati cinque anni dall’acquisto. Se queste condizioni non sono rispettate, il Fisco chiede il rimborso delle agevolazioni concesse.
Il punto è che, sebbene l’acquisto di un immobile, specie se è una prima casa, solitamente sia di lungo periodo, ci sono casi in cui il proprietario può volerlo vendere prima di cinque anni, per esempio se ha improvviso bisogno di liquidità. In pratica, questo cosa implica? Bisogna calcolare la differenza tra la tassazione applicata all’acquisto della prima abitazione e quella usuale, che corrisponde all’incirca al 7% del valore della casa e quindi pagare il dovuto.
Sanzioni e tasse da versare
Riassumendo, se si decide di vendere casa prima dei cinque anni, il proprietario perde il diritto alle agevolazioni, come spiegato dall’Agenzia delle Entrate. Questo implica che, una volta che l’Agenzia avrà fatto le necessarie verifiche, il proprietario (oltre alle imposte da versare per la cessione di qualunque immobile) dovrà pagare quanto dovuto e non versato, più una sovrattassa del 30% sul totale delle imposte non pagate. Dovrà essere pagata anche una tassa sull’eventuale plusvalenza che si genera dalla vendita dell’immobile, ovvero nel caso in cui il prezzo di vendita è più alto di quello d’acquisto, soggetta a tassazione Irpef ordinaria (con aliquota variabile a seconda del reddito, a partire dal 23%) o a un’imposta sostitutiva fissa del 26%. Infatti, se la vendita avviene prima dei cinque anni, il legislatore considera questa mossa come una speculazione e, per questo motivo, impone la tassazione della plusvalenza. Naturalmente, se il prezzo di vendita è uguale o inferiore a quello di acquisto non si realizzano plusvalenze e, quindi, questa tassa non va pagata. Inoltre, vale la pena ribadire che vendere prima casa dopo cinque anni non espone il titolare all’obbligo di tassazione dei proventi.
Quando non si deve pagare?
Ci sono, però, dei casi in cui non occorre pagare sanzioni né imposte supplementari ed è ancora l’Agenzia delle Entrate a fare chiarezza in questo senso. Le facilitazioni si mantengono se entro un anno dal rogito si acquista un altro immobile come prima casa, ovvero come abitazione principale, oppure un terreno su cui, sempre entro un anno, sarà costruita un’abitazione che sarà la residenza principale (non occorre che l’immobile sia completato, basta che entro l’anno acquisti rilevanza del punto di vista urbanistico). O ancora, se l’acquirente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui era già proprietario al momento della cessione della casa agevolata. Le agevolazioni si mantengono anche se si compra un immobile in uno Stato estero, a condizione che ci siano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale.
Vendere casa prima dei 5 anni senza riacquisto nuova casa
Date le condizioni presentate sopra, ne consegue che vendere casa prima dei 5 anni senza procedere all’acquisto di una nuova abitazione entro un anno comporta specifiche conseguenze fiscali. In particolare, si potrebbe essere soggetti al pagamento di sanzioni che altrimenti non sarebbero dovute, incidendo così sull’aspetto economico della transazione. Pertanto, è essenziale valutare attentamente tutte le implicazioni prima di prendere una decisione definitiva.
Vendere casa prima dei 5 anni con mutuo
I mutui accesi per comprare una casa hanno mediamente una durata che si identifica intorno a 15 anni (la legge fissa un minimo di 5 e un massimo di 30 anni, le durate più richieste, secondo MutuiOnline.it, vanno da 10 a 30 anni). Quindi è probabile che, nel caso si voglia vendere una casa acquistata tramite mutuo prima dei cinque anni, il mutuo non sia ancora estinto. In questo caso, si dovrà analizzare il residuo e i costi di cancellazione dell’ipoteca, valutando le varie opzioni possibili (sostituzione di garanzia, accollo al compratore ed estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile).
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