Come attribuire un valore a un immobile? Location, zona geografica, sviluppo demografico ed economico, servizi pubblici, possono essere elementi utili, ma possono variare nel tempo. Serve quindi una base omogenea per calcolare il valore, quindi bisogna ricorrere a un indicatore, a una misura, o, più tecnicamente, alla rendita catastale. È un parametro fondamentale perché, per fare un esempio, gli immobili di categoria F non sono idonei a produrre reddito, quindi valore.
Stando al rapporto sul sistema catastale dell’Agenzia delle Entrate, a fine 2023 la rendita catastale totale italiana ammontava a oltre 37,5 miliardi di euro, contro i 37,4 miliardi del 2022, per un totale di circa 77 milioni di immobili, sostanzialmente stabili rispetto ai 76,3 milioni dell’anno precedente. Poiché non è sempre facile orientarsi tra le questioni burocratiche, nei paragrafi successivi si cercherà di fare chiarezza sui concetti fondamentali.
Cosa si intende per rendita catastale
Come si legge sul sito dell’Ufficio del Catasto, la rendita catastale, presente nelle visure, è un reddito imponibile calcolato direttamente dal catasto, o meglio, secondo le ultime procedure, è proposta dal proprietario (è sempre bene farsi coadiuvare da un tecnico professionista) e successivamente approvata o modificata dal catasto.
La rendita catastale non è la rendita reale di un immobile ma, come definita dalla legge, è “la rendita lorda media ordinaria ritraibile da un’unità immobiliare urbana, previa detrazione delle spese e perdite eventuali e al lordo delle imposte”. In parole povere, è il reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a ogni singolo bene immobile, fabbricato e terreno, in grado di produrre o generare, appunto, un reddito. Rappresenta la base imponibile per il calcolo di alcune imposte sugli immobili ed è definita sulla base di due elementi, la consistenza dell’unità immobiliare e la tariffa d’estimo unitaria.
Calcolo rendita catastale: come fare
La rendita catastale è determinata per ogni unità immobiliare assegnando prima la classe e la categoria catastale. Successivamente, dal tariffario si ricava il corrispondente reddito per unità di misura che, moltiplicato per la consistenza catastale ne darà la rendita catastale.
Fanno eccezione a questi criteri gli immobili a destinazione speciale, quelli cioè che ricadono nelle categorie catastali D ed E, per i quali esegue una stima per ogni caso specifico. La rendita è determinata principalmente da due fattori, ovvero la dimensione dell’immobile (espressa in vani catastali, metri cubi o metri quadri, a seconda della categoria catastale dell’immobile a cui si fa riferimento) e un coefficiente numerico, detto tariffa d’estimo, elaborato dall’Agenzia delle Entrate del Territorio, che varia in base alla zona in cui è situato l’immobile (comune e alla zona censuaria) e alla tipologia o destinazione d’uso ordinaria, detta categoria o classe catastale.
La rendita catastale può essere reperita al Catasto Fabbricati, consultando le documentazioni tecniche dell’edificio o sul sito dell’Agenzia del Territorio competente, tramite un servizio di visura catastale online, avendo i dati inerenti al foglio, alla particella e al subalterno dell’immobile.
La visura catastale, strumento importante
La visura catastale è il documento che attesta lo stato amministrativo delle unità immobiliari. È rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, dipartimento del Catasto, dietro pagamento di diritti erariali a partire da ottobre 2012. Prima della digitalizzazione dei registri catastali, la visura non esisteva come documento, ma era solo la “visione” dei registri e delle mappe, per avere i dati bisognava richiedere un certificato catastale, in bollo e scritto a mano.
Con la meccanizzazione del catasto, verso la fine degli anni Ottanta, sono stati allestiti nelle sale visure del catasto, degli sportelli che rilasciavano delle stampe con tutti i dati contenuti anche nelle attuali visure catastali. Oggi l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione un servizio di consultazione online, gratuito, che consente l’accesso alla banca dati catastale e ipotecaria per gli immobili (il richiedente deve essere il titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento). È possibile ottenere visure attuali e storiche dell’immobile, visure della mappa, visure planimetriche e ispezioni ipotecarie.
Perché è utile conoscere la rendita catastale
Al Fisco questo dato interessa soprattutto perché rappresenta la base imponibile per il calcolo di alcune imposte sugli immobili, per esempio l’Imu, quelle sulle successioni e le donazioni, o per determinare il valore del reddito fondiario o erariale di un bene. Questa base dipende dalla consistenza dell’unità immobiliare (superficie, vani, volumetria) e dalla tariffa d’estimo unitaria (valore numerico relativo al Comune e alla zona in cui si trova l’immobile o il terreno, che varia a seconda della zona, della categoria e della classe catastale). È importante anche per stimare le spese nel caso si volesse acquistare o investire in un immobile.
La rivalutazione della rendita
Nel corso del tempo, per motivazioni di vario tipo (si pensi alla riqualificazione di un’area geografica o una variazione del contesto macroeconomico) si è reso necessario un adeguamento delle rendite catastali. Per fare degli esempi, l’Agenzia delle Entrate spiega che il dato può essere modificato per i terreni quando c’è un passaggio permanente di coltivazione oppure quando c’è una forte variazione della produttività dovuta a fattori climatico-ambientali, per esempio incedi, siccità e allagamenti.
Oppure, per i fabbricati, l’adeguamento può avvenire nel momento in cui vi è una riduzione del 50% del reddito lordo percepibile rispetto alla rendita catastale. In caso di variazione, ci deve essere da parte del contribuente una segnalazione all’Agenzia delle Entrate e la relativa domanda per la rivalutazione della rendita catastale.
Effetto superbonus sulle rendite
Un chiaro esempio di variazione del valore, e quindi di rendita catastale, è l’effetto che ha avuto il Superbonus 110%, visto che l’agevolazione ha favorito un incremento del valore degli immobili grazie alle ristrutturazioni per l’adeguamento energetico (il livello minimo per accedere al vecchio 110% era di almeno due salti di classe energetica). Secondo il rapporto annuale dell’Enea, l’agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo sostenibile, il 77,5% degli immobili ha ottenuto un avanzamento di almeno tre livelli, mentre il 65,7% ha registrato un progresso di almeno quattro livelli. Questo determina appunto un incremento di valore (secondo un paper della Banca d’Italia , il premio medio per il passaggio dalla classe G alla classe A, al momento della vendita, è di circa il 25%) e imporrebbe un adeguamento, una rivalutazione, della rendita catastale. Tuttavia, come riferisce Il Sole 24 Ore, non c’è stato l’aumento diffuso delle rendite che ci si poteva aspettare e, conseguentemente, sull’Imu. In altre parole, molti di coloro che avrebbero dovuto comunicare la revisione al catasto non l’hanno fatto. Da qui, il piano del Governo che punta con la prossima manovra a una nuova stretta sul tema.
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