La trasformazione di spazi commerciali in abitazioni è diventata una tendenza sempre più diffusa nelle città italiane, specialmente considerando i numerosi ex negozi che ora si presentano come appartamenti fronte strada.
Questo processo, noto come cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale, può essere un’opportunità interessante per proprietari e investitori. Ma come si realizza concretamente questa trasformazione e, soprattutto, quali sono i costi e le procedure da considerare?
Le due strade per il cambio di destinazione d’uso: con e senza opere
Quando si parla di trasformazione da immobile commerciale a residenziale, è utile comprendere che esistono due percorsi principali, ognuno con le proprie caratteristiche e requisiti specifici.
Il cambio di destinazione d’uso più semplice è quello “senza opere“, possibile quando l’immobile possiede già le caratteristiche strutturali e impiantistiche compatibili con l’uso abitativo. Un ex ufficio già dotato di servizi igienici, finestre regolamentari e impianti a norma, per esempio, potrebbe richiedere solo pratiche amministrative, senza interventi strutturali.
Più frequentemente, la conversione richiede invece interventi strutturali significativi. Sempre nel caso di un ex negozio, potrebbero essere necessarie modifiche sostanziali come, per esempio, la ridistribuzione degli spazi interni, l’adeguamento dei servizi igienici, la modifica delle aperture per garantire l’illuminazione naturale e il rifacimento degli impianti.
Requisiti necessari per la conversione
Prima di avviare qualsiasi procedura, è fondamentale verificare che l’immobile possa rispettare gli standard abitativi richiesti dai regolamenti edilizi comunali.
Questa fase preliminare è molto importante per evitare sorprese e costi imprevisti durante il processo di conversione. Tra i principali requisiti da considerare:
- L’altezza minima interna che deve essere, generalmente, di 2,70 metri per gli ambienti principali e di 2,40 metri per bagni, corridoi e spazi di servizio. Tuttavia, è importante verificare le specifiche normative locali, in quanto potrebbero esserci variazioni.
- Per garantire un’adeguata illuminazione e ventilazione naturale, le finestre devono avere una superficie pari ad almeno 1/8 della superficie del pavimento. Questo requisito è fondamentale per il benessere abitativo e il rispetto delle norme igienico-sanitarie.
- L’immobile deve disporre di servizi igienici adeguati, conformi alle normative vigenti. Ciò include la presenza di sanitari a norma e una corretta ventilazione del locale.
- Tutti gli impianti (elettrico, idraulico, termico) devono essere conformi alle normative di sicurezza attuali. Potrebbe essere necessario un adeguamento o, in alcuni casi, un completo rifacimento degli impianti esistenti.
- L’immobile deve rispettare le norme di sicurezza e accessibilità previste dalla legge. Ciò può includere l’installazione di sistemi antincendio, l’adeguamento delle vie di fuga e, in alcuni casi, l’eliminazione delle barriere architettoniche.
È importante sottolineare che questi requisiti possono variare leggermente da comune a comune. Per questo motivo, è sempre consigliabile consultare un tecnico esperto o gli uffici comunali competenti per una verifica puntuale delle normative locali prima di procedere con qualsiasi intervento.
Quanto costa trasformare un locale commerciale in abitazione?
Il costo della trasformazione varia significativamente in base alla tipologia di intervento necessario. Per un cambio di destinazione d’uso senza opere, gli oneri principali – variabili da comune a comune – riguardano le pratiche amministrative e catastali, con costi che partono da circa 3.000-5.000 euro.
Nel caso di interventi con opere, invece, bisogna considerare diverse voci di spesa tra cui:
- le spese tecniche per progettisti e professionisti, ovvero circa il 5-10% del costo totale;
- gli oneri di urbanizzazione, variabili per comune;
- i costi di ristrutturazione che possono oscillare tra 500 e 1.500 euro al metro quadro;
- le pratiche catastali, anche qui, variabili per comune.
In questo caso, il budget necessario può facilmente superare i 50.000 euro per un immobile di medie dimensioni.
L’iter burocratico: la procedura passo dopo passo
La trasformazione di un immobile commerciale in residenziale richiede una precisa sequenza di passaggi burocratici.
Nel dettaglio, è necessario:
- Verifica preliminare
Prima di tutto, è necessario verificare presso il comune se la trasformazione è possibile nella zona in cui si trova l’immobile e quali sono i requisiti da rispettare.
- Presentazione dei documenti
A seconda che si tratti di un cambio di destinazione con o senza opere, sarà necessario presentare una SCIA o richiedere un Permesso di Costruire. La documentazione va preparata con l’aiuto di un tecnico abilitato.
- Aggiornamento catastale
L’immobile deve essere registrato nella corretta categoria catastale, passando da commerciale a residenziale. Questo comporta la presentazione di specifiche pratiche agli uffici del catasto.
- Certificato di agibilità
Al termine del processo, è necessario ottenere il certificato che attesta l’idoneità dell’immobile all’uso abitativo.
Le tempistiche di questo iter burocratico possono variare significativamente in base al comune e alla complessità dell’intervento. Anche in questo caso è sempre consigliabile affidarsi a professionisti del settore per gestire l’intero processo nel migliore dei modi.
Trasformare spazi commerciali in abitazioni conviene?
La trasformazione di un locale commerciale in abitazione può rappresentare un’interessante opportunità di investimento, specialmente in aree urbane centrali e ben servite, in cui la domanda di spazi residenziali è più alta dell’offerta.
Il vantaggio principale risiede però nella possibilità di acquistare a prezzi competitivi spazi commerciali in disuso per trasformarli in appartamenti dal potenziale valore di mercato superiore, specialmente in quelle zone dove gli immobili residenziali sono particolarmente richiesti.
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