La Legge 105 di conversione del Decreto Salva Casa è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo scorso 27 luglio e, dal giorno successivo, è possibile sfruttare le sei sanatorie introdotte dalla versione definitiva del provvedimento.
Con la conversione sono arrivate novità importanti, come per esempio l’abitabilità delle mini-case, le tolleranze (costruttive ed esecutive) allargate ai requisiti igienico sanitari e la possibilità di sanare anche difformità legate a variazioni essenziali, cioè interventi più incisivi, come gli aumenti di cubatura.
Nei paragrafi successivi, tuttavia, il focus sarà rivolto alla misura che velocizza i cambi di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, una norma introdotta per garantire un più rapido riutilizzo di spazi delle città che altrimenti resterebbero inutilizzati.
“Destinazione d’uso”: cosa significa?
Come è intuibile dal suo stesso nome, la destinazione d’uso di un immobile corrisponde alla funzione che gli viene attribuita sulla base di alcune precise categorie.
Si tratta di un concetto importante da un punto di vista giuridico e amministrativo, che stabilisce anche le attività che possono essere svolte all’interno di un determinato immobile – residenziale, industriale e artigianale, commerciale o turistico. E rispettare tale concetto è fondamentale per non incorrere in eventuali sanzioni e/o conseguenze legali.
Attenzione però: la destinazione d’uso, come spiega la guida di Immobiliare.it, non va confusa con le categorie catastali, che sono usate a fini fiscali e pertanto potrebbero non corrispondere con l’effettivo utilizzo dell’immobile. Cambiare la destinazione d’uso di un immobile significa quindi modificarne la finalità di utilizzo, per esempio passando da uso ufficio a uso abitazione.
Cambi d’uso con opere edilizie
Una delle novità più rilevanti introdotte dal Decreto Salva Casa è l’estensione delle norme agevolative dei cambi d’uso, previste per le singole unità immobiliari, anche in caso di opere edilizie. In questo modo si conferma come nei cambi d’uso non sia l’intervento edilizio in sé a influire, quanto la funzione dei cambi, ossia il nuovo uso che si assume all’interno della singola unità immobiliare.
È stato precisato, inoltre, che con l’indicazione “senza opere” sono inclusi anche gli interventi da eseguire in attività di edilizia libera, ovvero manutenzione ordinaria, alcuni interventi di eliminazione delle barriere architettoniche e tutte le casistiche indicate come attività libera nel Dpr 380/2001, nel Glossario dell’attività libera e nelle diverse leggi regionali.
Cosa succede a piani terra-seminterrati?
Con la conversione del decreto-legge sono state apportate modifiche che aprono ad una maggiore flessibilità, rimettendo in molti casi alle leggi regionali il compito di fornire indicazioni ai Comuni.
Questo è particolarmente evidente nel caso dei piani terra: a differenza del testo originario del Dl, che permetteva la riconversione in residenza solo nei casi previsti dai piani urbanistici, ora è possibile modificarne la destinazione d’uso in qualsiasi modo, anche se seminterrati (una nuova casistica aggiunta). La portata di queste modifiche dipenderà dalle leggi regionali, che dovranno stabilire in quali casi gli strumenti urbanistici comunali possono identificare zone specifiche dove applicare questi cambiamenti.
Questa disposizione si applicherà solo ai cambi “verticali”, ovvero quelli tra diverse categorie funzionali, e non ai cambi “orizzontali”, che avvengono all’interno della stessa categoria funzionale. Per questi ultimi, gli strumenti urbanistici comunali mantengono la facoltà di stabilire condizioni specifiche. Di conseguenza, i cambi di destinazione d’uso per singole unità immobiliari (sia orizzontali che verticali) restano sempre consentiti, mentre i Comuni possono imporre condizioni specifiche, fermo restando il rispetto delle normative di settore (sicurezza, paesaggistica, ecc.).
Cambio destinazione d’uso “verticale”: nuove possibilità
Per quanto riguarda i cambi di destinazione tra diverse categorie in senso “verticale” – ad esempio, da esercizio commerciale a residenza o viceversa -, è stato confermato che sono sempre possibili nelle zone A, B e C, ovvero centro storico, zone edificate, zone nuovi insediamenti, mentre sono escluse le zone rurali. È stata inoltre eliminata la condizione che subordinava questi cambi alla destinazione prevalente delle altre unità immobiliari.
Per esempio, se si volesse convertire un edificio in zona A, dove l’uso prevalente è residenziale, in alcune unità immobiliari ad uso direzionale (come una banca): nella versione iniziale del Decreto Salva Casa, questa operazione non era possibile perché l’immobile si trovava in un’area a prevalenza residenziale. Con le modifiche apportate in sede di conversione, questa operazione è ora consentita, indipendentemente dalla destinazione d’uso prevalente dell’immobile.
Il ruolo dei Comuni
La legge consente sempre agli strumenti urbanistici – ovvero l’insieme degli atti che hanno lo scopo di tutelare il territorio e regolarne l’uso e le trasformazioni – di fissare specifiche condizioni. Ma come e quando queste condizioni saranno stabilite rimane un aspetto aperto.
L’interpretazione attuale è che sia i cambi “orizzontali” sia quelli “verticali” sono sempre consentiti, anche se il nuovo uso non è espressamente previsto dai piani. Inoltre, anche negli strumenti urbanistici privi di condizioni specifiche i cambi saranno sempre permessi. Negli altri casi, bisognerà attenersi alle indicazioni fornite o che verranno fornite dai Comuni. In assenza di indicazioni, si ritiene quindi che le agevolazioni del decreto siano immediatamente applicabili.
È stato specificato che le Regioni devono adeguarsi ai principi della norma, che trovano comunque applicazione diretta, anche se Regioni e Comuni possono prevedere ulteriori semplificazioni.
Che documenti servono?
Con il Decreto Salva Casa è stato confermato l’uso della Scia per i cambi d’uso senza opere. Per i cambi con opere si fa invece riferimento al relativo titolo richiesto, ma se gli interventi rientrano in Cila si dovrà procedere comunque con Scia.
Su questo punto c’è così da registrare un passo indietro, considerato che molte Regioni prevedono da anni regimi più semplificati. Inoltre, è stato confermato che il passaggio verticale non comporta il reperimento di ulteriori standard (rispetto al Dm 1444/1968) né obbligo per parcheggi (norma già prevista dal Dl 19/2024 per gli studentati finanziati con il Pnrr).
Sull’onerosità delle operazioni di cambio d’uso è stato però aggiunto che resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria, ossia la sola quota relativa ai servizi come le scuole o le aree verdi del quartiere.
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