Come aprire un Bed & Breakfast in casa

È boom per l’ospitalità privata, che si tratti di bed & breakfast o di stanze e case messe a disposizione degli utenti tramite Airbnb e affini. Sempre più turisti apprezzano questa tipologia di ospitalità, sia per i prezzi, inferiori rispetto a quelli degli hotel, sia per l’atmosfera famigliare che caratterizza queste nuove forme di ospitalità.

Per molte famiglie si tratta di un modo alternativo per guadagnare: sono oltre 25mila le strutture B&B presenti sul territorio italiano, che danno lavoro a 40mila persone e generano un giro d’affari annuo di circa 270 milioni per 8 milioni di pernottamenti. Purtroppo la regolamentazione di queste diverse forme di accoglienza non è sempre intuitiva. L’accesso al mondo dell’ospitalità alternativa è un labirinto che si snoda tra normative nazionali e regionali (è la Regione a regolamentare il turismo) non facili da interpretare.
Non c’è da spaventarsi però: qui sotto spieghiamo cosa comporta aprire un b&b e quali sono gli step per avviare l’attività.

Cos’è un Bed & Breakfast secondo la Legge

Un bed and breakfast possiede queste caratteristiche:

é considerato struttura ricettiva
è gestito da soggetti privati
è ricavato da parte della propria casa
è destinato all’ospitalità in modo occasionale

Queste sono le caratteristiche distintive del bed & breafkast secondo la legge.

Qualora invece l’attività sia costante, professionale e rappresenti un’attività d’impresa vera e propria si parla, in genere, di affittacamere.
La gestione del b&b deve essere famigliare anche se è accettata la presenza di collaboratori domestici.
Trattandosi di attività saltuaria, non occorre l’apertura di una partita Iva o l’iscrizione nel registro delle imprese.

Aprire un B&B: cosa bisogna sapere prima

Per valutare l’apertura di un b&b servono spazi inutilizzati all’interno della propria abitazione, magari in città o in una località turistica (se due elementi si abbinano, meglio ancora). Questo è il primo requisito fondamentale per considerare l’apertura di un b&b, senza farsi scoraggiare dal dedalo di normative. Il punto di partenza è lo spazio: il proprio alloggio deve essere abbastanza ampio per poter pensare di ospitare altre persone oltre alla propria famiglia. I monolocali sono quindi esclusi. Ma avviare un b&b non comporta solo l’avvio di una nuova attività, è anche una scelta di vita. Bisogna sistemare la casa, avere a che fare con gli ospiti, rispettare leggi e regolamenti. Ecco cosa dovete sapere prima di pensare di aprire un bed & breakfast.

Serve il giusto spazio nella propria casa

Bisogna avere almeno 8 mq da dedicare a una camera singola o 14 mq per una camera. Servirà la presenza di bagni a uso esclusivo degli ospiti sopra un certo numero di posti letto (sempre che le camere destinate agli ospiti non siano dotate di servizi propri). È necessario poi uno spazio per le colazioni e, possibilmente, un angolo dedicato alla presentazione delle maggiori attrattive della propria città e dei dintorni. L’ideale poi sarebbe un ingresso indipendente per gli ospiti, anche se non sempre è possibile. Sono tutte valutazioni da fare appoggiandosi alle norme regionali, che sono il primo riferimento per capire se la casa possiede già i requisiti strutturali o se occorre qualche intervento.

Bisogna rinunciare a un pizzico di privacy

Il titolare del bed & breakfast, salvo espressa previsione delle normative regionali, deve abitare nella stessa casa che divide con gli ospiti. Questo comporta una restrizione della propria privacy, che va tenuta in considerazione prima di cimentarsi nell’attività. La presenza degli ospiti diverrà una costante della propria vita, e ne condizionerà inevitabilmente tempi e attività. Gestire un b&b comporta una scelta di vita.

L’immobile deve rispettare le diverse normative

L’immobile in cui si apre il bed & breakfast deve essere in regola con i requisiti urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza (in particolare per quanto attiene agli impianti elettrici, a gas e di riscaldamento) previsti per le abitazioni a livello anche locale. Anche in questo caso, le leggi regionali indicheranno le caratteristiche imprescindibili dell’immobile per poter avviare l’attività. Dovrete trovarle, leggerle e verificare, anche con l’aiuto di un professionista, che i locali siano conformi.

Meglio controllare il regolamento del condominio

Il B&B può anche essere aperto in un appartamento condominiale, salvo che non vi siano espressi impedimenti negli atti notarili e nel regolamento contrattuale dello stabile. Si dovranno quindi consultare entrambi, per capire se è possibile svolgere l’attività regolarmente. Se non si possiedono o trovano più, rivolgersi all’amministrazione condominiale è il modo migliore e più rapido per recuperare atti e regolamenti e consultarli.

Occhio a mobilio e arredi

Sembra banale, ma le normative regionali possono richiedere la presenza di particolari complementi di arredo nelle strutture destinate a diventare b&b, sia nelle camere sia nelle aree di servizio. È opportuno controllare bene le leggi regionali in materia, anche sotto il profilo dell’arredo dei locali. Potrebbe essere necessario preventivare qualche acquisto mirato per ottemperare agli obblighi di arredo.

Come ogni attività lavorativa, anche gestire un bed & breakfast comporta l’impiego del tempo necessario all’accoglienza degli ospiti e al mantenimento della struttura. Occorre essere presenti per accogliere gli ospiti, preparare le colazioni, fornire informazioni per spostarsi e raggiungere le camere, suggerire i posti da visitare, fare le pulizie etc. Le leggi regionali regolamentano anche la pulizia quotidiana dei locali e il cambio della biancheria.

Vi servono delle Soft Skill

Il successo di un b&b non dipende solo dalle caratteristiche del locale e dal suo essere a norma e ben tenuto. Entrano in gioco anche la capacità di interagire con persone dalle culture diverse, l’empatia, la socievolezza. Serve una certa predisposizione all’incontro col prossimo, al problem solving, bisogna saper intercettare le esigenze degli ospiti e comunicare entrando in sintonia con loro. Sono caratteristiche che mettono gli ospiti a loro agio, e aumentano la probabilità di un passaparola positivo. Offrire un servizio di qualità ed essere anche bravi a interagire con le persone, dà una marcia in più.

Bisogna possedere dei requisiti soggettivi

Non solo i locali, anche chi avvia l’attività deve essere “in regola”, e possedere certi requisiti morali (art. 11 del Regio Decreto 773/1931), oltre all’assenza di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia e assenza di condanne ai sensi della legge Merlin. Il titolare deve dimostrare di svolgere l’attività in buona fede, senza mirare a distorcerne il fine ultimo, che è quello dell’accoglienza occasionale di ospiti che scelgono una forma di pernottamento alternativa.

Controllare le Leggi regionali

Dopo essersi fatti un’idea di cosa comporta aprire un bed & breakfast, se s’intende avviare l’attività bisogna consultare la normativa regionale per verificare il rispetto dei requisiti richiesti. Questi requisiti sono diversi e vi troverete:

numero massimo di camere e letti
tipi di complementi d’arredo per le camere e i locali di servizio
necessità o meno di interrompere l’attività per un numero predeterminato di giorni nel corso dell’anno
stipulazione di particolari coperture assicurative

Le leggi regionali stabiliscono i requisiti essenziali per aprire un b&b, e ciascuna regione legifera in autonomia. Ci saranno così somiglianze e differenze da regione a regione. Per sapere esattamente che cosa chiede la vostra regione, dovrete trovare la rispettiva legge nel sito istituzionale e consultarla attentamente. Qui alcuni esempi di portali regionali italiani che raccolgono leggi e modulistica per chi intende aprire un B&B:

In seguito occorre presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia) al comune competente per il territorio in cui si trova la struttura da adibire a b&b. Ogni regione poi prevede nel dettaglio i documenti da allegare alla Scia, mentre i singoli comuni possono applicare un diritto d’istruttoria per la gestione della pratica che può costare fino a 150 euro. La Scia sostituisce il rilascio di un’autorizzazione amministrativa specifica.

In ultimo, per completare la parte burocratica, occorre prendere contatti con gli uffici del turismo e, soprattutto, con le Autorità di pubblica sicurezza cui dovranno esser comunicate, man mano, le generalità degli ospiti di passaggio.

Gli altri obblighi da rispettare

Oltre al rispetto della regolamentazione regionale, fortunatamente la parte burocratica è ridotta al minimo. Dichiarato l’avvio dell’attività, l’unico obbligo è comunicare i prezzi delle camere all’ufficio preposto nella regione ed esporli chiaramente nella struttura. Inoltre, per ciò che riguarda gli ospiti, è obbligatorio registrarli e comunicare le generalità alle autorità locali di Pubblica Sicurezza.

Per quanto riguarda le colazioni, se si prevede di manipolare gli alimenti, il titolare deve adempiere agli obblighi previsti per le attività in ambito alimentare dalla normativa nazionale ed europea. In caso contrario per la prima colazione dovranno esser emessi a disposizione degli ospiti solo alimenti preconfezionati.

È in ogni caso consigliabile, in vista dell’apertura di un B&B, soprattutto ai fini di un controllo fiscale, dotarsi di un “registro personale” nel quale conservare la documentazione concernente le spese effettuate (come fatture, scontrini, bollette) e ogni altro documento di rilievo relativo alla gestione della struttura.

Come sistemare gli spazi inutilizzati per il Bed & Breakfast

Se l’ambiente è idoneo e rispetta i requisiti normativi, è tempo di sistemare i locali per prepararli ad accogliere gli ospiti. L’ideale è farsi aiutare nella ristrutturazione da architetti e designer professionisti. Non mancano tuttavia alcuni accorgimenti per garantire la privacy degli ospiti e l’intimità della propria famiglia. Il sapiente utilizzo di porte scorrevoli e librerie a parete può, all’occorrenza, trasformare parte dell’ex soggiorno di casa in un accogliente ingresso o in una camera.

Gli esperti consigliano poi di muoversi nel rispetto della storia della struttura che si vuole adibire a b&b, soprattutto se antica, recuperando oggetti e mobili d’epoca e fino al pavimento originale. Ovviamente l’ambiente dovrà essere pulito e comodo per i futuri ospiti. A vincere, in un settore che negli anni è letteralmente esploso, è la cura dei dettagli anche nella scelta dei complementi d’arredo e dei colori. E poi c’è l’ingrediente segreto: l’efficacia della vostra personale ospitalità.

Questa casa è un albergo: come aprire un Bed & Breakfast