Di affitti brevi si parla spesso e molto. Come opportunità di guadagno, ma anche per il fatto che la recente normativa ha chiarito molti aspetti e introdotto novità importanti. Quindi come ci si orienta? È davvero semplice e conveniente affittare casa per brevi periodi? Ecco alcune cose che bisogna sapere per cominciare.
Definizione e gestione affitti brevi
Per capire come muoversi, è innanzitutto importante capire quale sia il campo di gioco. Secondo la definizione data dall’Agenzia delle Entrate, per affitto breve si intende “un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”, a cui sono equiparati “i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, aventi medesima durata”.
Il contratto degli affitti brevi può riguardare solo l’immobile o anche dei servizi (per esempio wi-fi, biancheria, utenze). Ci si può muovere in autonomia o tramite intermediatori immobiliari, che gestiscono portali telematici.
È considerata un’attività non imprenditoriale, quindi non occorre aprire una partita Iva e si può usufruire della cedolare secca al 21% (per fare un paragone, l’aliquota Irpef più bassa è del 23%) e non è obbligatoria la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate (chi risiede in Italia deve comunque comunicare all’Agenzia i dati degli ospiti tramite il canale Entratel/Fisconline, direttamente o tramite intermediari abilitati. Le procedure sono diverse per chi non risiede in Italia).
Affitti brevi: come iniziare
È possibile muoversi in autonomia, affidandosi a un’agenzia/intermediario. Chi preferisse il “fai-da-te”, deve avere una certa dimestichezza con il digitale: la maggior parte delle prenotazioni avviene su internet, motivo per cui è necessario essere sui principali portali (ognuno di questi può applicare commissioni per pubblicare gli annunci e alla prenotazione), stilare un tariffario chiaro e tenere aggiornato il calendario delle disponibilità.
Prima di decidere di procedere in autonomia, è bene “pesare” l’impegno necessario (per esempio, ogni ospite va accolto e congedato, occorre rimanere reperibili in caso di imprevisti e occuparsi della pulizia tra un soggiorno e l’altro). Da un punto di vista fiscale, le locazioni brevi sono soggette alla tassazione Irpef, secondo cui tutti i proventi percepiti dagli affitti concorrono a formare il reddito.
Le ultime novità per gli affitti brevi, occhio alla tassazione
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto novità per gli affitti brevi che, in particolare, riguardano la cedolare secca e gli intermediari, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni. Come si legge nella circolare dell’Agenzia delle Entrate del 10 maggio, la cedolare secca per la prima e unica abitazione affittata resta al 21%, mentre sale al 26% a partire dal secondo immobile affittato per i redditi maturati dal primo gennaio e a prescindere da quando è stato firmato il contratto.
Inoltre, gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni, all’atto del pagamento al locatore, dovranno sempre operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.
Un’altra novità introdotta dal Decreto Anticipi riguarda l’assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (Cin) agli immobili destinati a contratti di locazione turistica. Questo codice, assegnato dal ministero del Turismo, mira a tracciare e regolare tutte le strutture abitative in affitto breve su tutto il territorio nazionale, contribuendo a contrastare l’evasione fiscale e a garantire maggior trasparenza nel settore.
Affittare casa per brevi periodi conviene davvero?
I numeri parlano di un mercato in espansione e potenzialmente molto redditizio. Secondo i dati dell’Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), in Italia il settore degli affitti brevi nel 2023 ha fatto registrare un valore di prenotazioni di circa 11 miliardi di euro, con un indotto sul Pil di ulteriori 44 miliardi.
Rispetto all’asset delle seconde case non utilizzate, circa 9,5 milioni, quelle immesse nel circuito degli affitti brevi sono circa 640.000 (l’1,5% delle abitazioni nazionali). Sempre secondo l’associazione, ogni casa genera un incasso lordo medio di 17.000 euro, con picchi per gli affitti brevi a Roma (39.000 euro) e a Milano (31.000 euro) e soglie minime di circa 6.000 euro l’anno in località poco gettonate. Dall’incasso vanno escluse le tasse, i costi per le utenze e le imposte, le pulizie (circa il 10% dell’incasso) e il costo dei gestori/portali, che chiedono circa il 20%. Il netto? Secondo l’Aigab, resta in mano il 35% dell’incasso. In un’ottica di investimento, secondo una ricerca di Scenari Immobiliari, il rendimento medio degli affitti brevi è del 4-4,5%.
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